随着节后楼市的逐步回暖，沪上各家银行的贷款政策尤其是针对“第二套”的认定上发生了一些微妙变化。

1、浦发银行、工商银行、农业银行、中国银行、光大银行、农村商业银行、民生银行、深发展银行、兴业银行等，认定第二套的标准没有变化，该标准是：凡是在全国和上海个人征信报告有过购房贷款记录的⑴若购房贷款（包括纯公积金住房贷款）全部还清，此次申请购房贷款的，按照“第二套”政策执行⑵若购房贷款（包括纯公积金住房贷款）有余额未还清的，此次申请购房应将有未还清的贷款笔数累计计算贷款套数。  

2、建设银行、交通银行、上海银行、招商银行认定“第二套”的标准基本同上，但是对于借款人已经还清住房贷款且已出售的，银行可以认为此次申请住房贷款是第一套贷款，并需要借款人提供相应材料证明已出售，如原贷款合同、买卖合同、新产调等。比较特殊的是，交通银行对于外地人申请贷款，如果发现曾在外地有过贷款记录，但本市无记录，可以将此次贷款计算为第一套。

3、根据去年央行发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》中，提到“如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”，那么根据相关规定，借款人需要出具家庭住房面积情况的，可向房屋所在地的房地产管理部门提出查询申请。现在上海市认定的人均居住面积约是33.2m²（非固定值）。

在具体操作时，借款人向贷款银行申报现住房面积情况，填写《借款人家庭成员名单、住房坐落情况表（兼查询申请书）》并提供相关材料，经银行审查盖章后，向市房地产交易中心提交该《情况表》，交易中心会出具书面的查询结果，注明借款人家庭住房总面积等。银行可根据查询结果来判定是否第一套的标准。

需要注意的是，交易中心将根据借款人及其家庭成员的身份证号码进行查询，如果发现该家庭名下还有其他住房，将一并计算在内，若超过了平均水平，仍旧不能享受贷款优惠政策。

由于交易中心用于查询此套系统是全市联网，即可跨区查询，那么，将来交易中心在受理境外人士在沪购房的过户过程中，也很有可能运用该系统查询，如果发现该客户在其他区有购房记录，则拒绝受理。

4、针对目前业界流传某些银行或贷款公司可以把“第二套”做成“第一套”的情况，实际上带有欺骗和作假性质。由于“第二套”政策是央行和银监局发布的政策，沪上各大银行都严格执行，若有违反，则属于违规操作。有个别的银行信贷人员与贷款公司进行串通，把客户的贷款资料作假，蒙混过关，一旦银行审核时发现，不但退单还会对我公司和客户的信誉造成很大的负面影响，因此公司严禁各位业务同仁进行此类违规操作！

 5、去年外资银行不断下调外币贷款利率造成的恶性竞争，央行对于外资银行的外币贷款给予收紧，目前多家银行已经暂停了外币贷款业务，合作银行中包括花旗、渣打、恒生、新展。仍能受理外币贷款的主要是汇丰银行、东亚银行、大华银行，但是东亚和大华目前还存在放款压力，所以在选择外币贷款银行时一定要和银行、客户事先进行充分沟通。   

从现在开始，所有外资银行都规定一定要查询个人征信报告，由于外资银行都没有安装全国资信查询系统，需要客户到陆家嘴的中国人民银行查询自己的全国资信报告，交给银行审批之用。