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           关于动拆迁房屋买卖法律风险浅析

上海产律师 上海律师事务所 上海房产律师事务所-由于长期以来上海商品房价位一直居高不下，很多有实际住房需求持币待观者，把目光转向了动拆迁房屋的购置上。一则，动拆迁房屋价位适中，不会有太大的经济压力；二则，可以满足自己实际住房需要；再则，升值空间巨大……。基于以上诸多因素的存在，动拆迁安置房屋买卖市场显得异常繁荣。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁。按照有关法律政策的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

如前所述，动拆迁房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，动拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，上家都会要求下家支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋物权（即主要指所有权），双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。买受人一般会有这样的惯性思维，总认为房款我已支付全部或大部分，现在已经装修而且现在已经入住，应该不会有什么太大问题。然而，问题就出在这里，一旦任一风险的发生都将可能导致买受人房财两空。当然这绝非危言耸听，司法实践证明，这样的案例教训已屡见不鲜。

然该买卖风险并非不可预防和控制。如何防范法律风险，关键在于合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部把握梳理。本房地产专业律师团队在长期房地产法律实务中结合大量司法实践案例，制作形成了一整套关于动拆迁房屋买卖法律风险防范系统，全面为动拆迁房屋买受人预防法律风险而设计。绝非本律师团队有任何不谦之意，该系统的形成绝非一个非专业房地产律师或一个房地产律师团队朝夕所能就，其倾注了我们团队长期的思考，积淀、关注和探索。该模板在形成过程中，我们诚惶诚恐，就像一个新生婴儿的孕育，生怕有任何所思不及和不尽完美。现今，我们将其面之于世，以期为社会安全的房地产交易略献绵薄之力。

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